DEEP DIVE 1: Sector Hipotecario

Hoy os vengo a hablar del mercado hipotecario, un mercado que se estima que en 2024 fue de 1,16 trillones de dólares. Siendo uno de los mercados más tradicionales del sector financiero, aunque aún no se perciba de forma notable, está experimentando una revolución tecnológica.

Vamos a empezar entendiendo como funciona una hipoteca.

Fases de una Hipoteca

1) Recepción de la solicitud del prestatario: El prestamista debe asegurarse de que todos los campos requeridos estén completos, iniciar verificaciones de KYC e integrar sistemas automatizados para reducir errores en la entrada manual de datos.

2) Precalificación: El prestamista utiliza herramientas de precalificación para determinar si el prestatario cumple con los requisitos de elegibilidad. En esta etapa se verifica: la relación deuda-ingresos (DTI), los requisitos mínimos de scoring y el valor preliminar de la propiedad.

3) Procesamiento del préstamo y recopilación de documentos: Los prestatarios envían documentos adicionales para verificar su situación financiera y laboral. Las acciones que realiza el prestamista son: recopilar y validar comprobantes de ingresos (recibo de cuenta bancaria), verificación de empleo y documentos de propiedad y validar los documentos de identidad de los prestatarios.

4) Evaluación crediticia y de riesgos: En esta etapa, el prestamista evalúa la capacidad del prestatario para reembolsar el préstamo y analiza posibles riesgos. Las acciones de esta fase son: solicitar informes crediticios a burós como Experian, calcular la relación préstamo-valor (LTV), la relación deuda-ingresos (DTI) y los perfiles de riesgo (a través de modelos de scoring internos o de terceros), incorporar sistemas de detección de fraude para identificar anomalías y señalar a los solicitantes de alto riesgo para una revisión más detallada.

5) Tasación de la propiedad: El prestamista asegura que el valor de la propiedad sea suficiente para respaldar el préstamo. Las acciones en esta etapa son: contratar o trabajar con tasadores certificados para evaluar el valor de la propiedad, verificar que la propiedad cumpla con las condiciones para financiamiento (habitabilidad, etc.) y asegurarse de que la tasación esté alineada con la cantidad solicitada del préstamo.

6) Underwriting: El equipo de evaluación del prestamista realiza una evaluación detallada de la solicitud del prestatario y de los documentos que la respaldan. Las acciones son: analizar todos los datos financieros, la valoración de la propiedad y las evaluaciones de riesgos, evaluar el cumplimiento con políticas internas y regulaciones gubernamentales, y aprobar, solicitar o rechazar documentación adicional.

7) Aprobación del préstamo: Si el proceso de evaluación es exitoso, el prestamista emite una carta de compromiso del préstamo. Las acciones en esta fase son: proporcionar una carta de aprobación condicional o final que detalle los términos del préstamo, las tasas de interés y los detalles de pago, y comunicar, si la hay, cualquier condición restante para el cierre.

8) Preparación para el cierre: El prestamista se prepara para el desembolso del préstamo y la transferencia de la propiedad. Las acciones son:

• Coordinarse con notaria o compañías de títulos, abogados para redactar el acuerdo hipotecario y agentes de depósito en garantía para el manejo seguro de los fondos.

• Preparar el documento de divulgación de cierre, proporcionando a los prestatarios un desglose de los términos del préstamo, tarifas y pagos.

• Asegurar el cumplimiento con las regulaciones

9) Desembolso del préstamo: El prestamista desembolsa los fondos a las partes correspondientes. Las acciones son: transferir los fondos a la cuenta de depósito en garantía o directamente al vendedor, recopilar y asegurar los documentos del préstamo firmados y las notas promisorias, y finalmente registrar la hipoteca con las autoridades correspondientes.

10) Post-cierre y administración del préstamo: El préstamo se transfiere a un departamento de administración o a un tercero para su gestión continua. Las acciones son: comenzar a cobrar los pagos mensuales (capital, intereses, impuestos, seguro), monitorear el desempeño de los pagos y manejar morosidades o incumplimientos, continuar con los procesos de reporte regulatorio y gestión de riesgos, y opcionalmente vender el préstamo en el mercado secundario.

Retos del sector hipotecario

-La recopilación de documentos, las verificaciones de KYC y las evaluaciones crediticias son procesos intensivos que consumen mucho tiempo.

-El servicio al cliente implica un consumo intensivo de tiempo, ya que pueden surgir múltiples problemas diferentes y cada uno involucra a varios departamentos de la empresa, lo que dificulta su resolución.

-Integración de IA y automatización: Aunque la IA y la automatización prometen agilizar los procesos hipotecarios, su implementación presenta desafíos. Es crucial asegurar que las soluciones impulsadas por IA se alineen con las necesidades del negocio y se integren de manera efectiva. Una mala alineación puede generar ineficiencias y una infrautilización de la tecnología.

-Cumplimiento normativo de las nuevas tecnologías: Mantenerse al día con los requisitos regulatorios mientras surgen nuevas tecnologías es un desafío significativo. Los prestamistas deben garantizar que sus soluciones digitales cumplan con las leyes existentes y se adapten a las nuevas normativas, lo cual requiere monitoreo y actualizaciones continuas.

-Adaptación y formación de la fuerza laboral: La introducción de tecnologías avanzadas exige una fuerza laboral capacitada en herramientas digitales. Es fundamental proporcionar formación adecuada a los empleados para aprovechar al máximo los nuevos sistemas y evitar su infrautilización.

-Equilibrio entre innovación tecnológica y experiencia del cliente: Aunque la tecnología puede mejorar la eficiencia, mantener una experiencia personalizada para el cliente sigue siendo crucial. La dependencia excesiva de la automatización puede llevar a una falta de trato humano, lo que podría afectar la satisfacción del cliente. La clave está en encontrar el equilibrio entre ambos.

Startups del Sector Hipotecario

Ahora vamos a hablar de como las startups de este sector estan batallando con las grandes corporaciones. Vamos a dividirlas en 2 grupos: Las startups que estan batallando directamente contra la banca y corporaciones que ofrecen servicios financieros, y por otro lado las startups que estan desarrollando soluciones para optimizar cada fase de la hipoteca.

A) Startups ofreciendo servicios hipotecarios

-Sucasa: Fundada en 2022, Sucasa aborda los desafíos que enfrentan los jóvenes y futuros propietarios de viviendas en Australia ofreciendo préstamos hipotecarios con bajos depósitos. Sus productos incluyen depósitos que van del 2% al 15%, estructurados para gestionar riesgos sin el seguro hipotecario tradicional, con el objetivo de hacer que la propiedad de vivienda sea más accesible.

-Revolut: El gigante fintech Revolut está expandiéndose al sector hipotecario, centrándose particularmente en los mercados europeo e irlandés. Al incorporar a expertos de la industria como Stephen McCormick, Revolut planea ofrecer hipotecas directas al prestatario, aprovechando su plataforma digital para competir con los bancos establecidos.

-Unlisted: Unlisted es una plataforma que utiliza inteligencia artificial para conectar a compradores potenciales con propietarios de propiedades fuera del mercado, ampliando las opciones de inventario y agilizando el proceso de compra. Al aprovechar la IA, Unlisted busca mejorar la eficiencia y efectividad de las transacciones inmobiliarias.

-Zippy MH: Zippy ofrece préstamos hipotecarios rápidos y sencillos, además de seguros para compradores de viviendas prefabricadas, enfocándose en un mercado nicho dentro del sector de la vivienda. Su plataforma busca simplificar el proceso de financiamiento para viviendas prefabricadas, ofreciendo soluciones personalizadas para satisfacer necesidades específicas.

-FinLocker: Ofrece herramientas de bienestar financiero para la propiedad de vivienda, proporcionando a los consumidores recursos para gestionar sus finanzas, monitorear su crédito y prepararse para solicitudes de hipotecas. Su plataforma empodera a los usuarios a mejorar su salud financiera, facilitando un camino más fluido hacia la propiedad de vivienda.

-Better.com: Establecida en 2014, Better.com es un corredor hipotecario en línea que ha crecido rápidamente, superando los $100 mil millones en préstamos financiados para octubre de 2022. La empresa utiliza tecnología para simplificar el proceso hipotecario, ofreciendo una experiencia completamente en línea que reduce costes y mejora la eficiencia.

B) Startups Innovando cada fase de la hipoteca

Fase 1) Recepción de la solicitud del prestatario. En esta fase vemos las siguiente soluciones:

-Aplicaciones móviles: Startups como Better.com y Roostify ofrecen plataformas completamente digitales y amigables para móviles, permitiendo que los prestatarios completen solicitudes desde sus teléfonos inteligentes mediante una interfaz intuitiva que ayuda a los usuarios a evitar errores y confusiones.

-Recolección y verificación automatizada de documentos: Herramientas como Blend y SimpleNexus permiten cargar documentos y extraer información automáticamente mediante IA.

-Validación de datos impulsada por IA: Verificación en tiempo real: Startups como Finicity y Plaid validan datos financieros del prestatario, reduciendo demoras.

-Detección de fraudes: Modelos de IA verifican la autenticidad de los datos y detectan inconsistencias.

-Chatbots y asistentes virtuales: Herramientas como Truework ayudan en tiempo real a resolver dudas durante el proceso de solicitud.

Fase 2) Precalificación. En esta fase vemos las siguientes soluciones:

-Precalificacion automatizada: Startups como Blend y Better.com utilizan IA para evaluar la elegibilidad del prestatario en tiempo real.

Consultas de scoring crediticio: Soluciones como FinLocker realizan verificaciones de crédito del prestamista sin afectar la puntuación crediticia.

-Experiencias de precalificación personalizadas: Plataformas como Mortgage Coach guían a los usuarios hacia las mejores opciones basadas en sus perfiles financieros.

-Agregación de datos financieros: Herramientas como Plaid y Finicity conectan directamente con bancos para automatizar verificaciones.

Fase 3) Procesamiento del préstamo y recopilación de documentos. En esta fase vemos las siguientes soluciones:

-Recolección automatizada de documentos: Herramientas como SimpleNexus permiten conectar cuentas bancarias y registros fiscales directamente, mientras que tecnologías como la de Ocrolus extraen y verifican datos de documentos cargados.

-Gestión inteligente de documentos: Listas de verificación dinámicas (Adaptadas al perfil del prestatario para garantizar la presentación completa de documentos), y actualizaciones en tiempo real (Transparencia en el estado de los documentos) y validación en tiempo real (Verifica la exactitud de los documentos automáticamente).

Fase 4) Evaluación crediticia y de riesgos. En esta fase vemos las siguientes soluciones:

-Modelos de riesgo impulsados por IA: Perfiles dinámicos (Startups como Zest AI utilizan machine learning para crear modelos de riesgo que incluyen datos no tradicionales, como pagos de servicios públicos o suscripciones, junto con sistemas de scoring tradicionales)

-Fuentes de datos alternativas: Empresas como Plaid y Finicity proporcionan acceso en tiempo real a datos financieros, mejorando la precisión en las evaluaciones de crédito.

-Detección de fraudes: Startups como Ocrolus analizan documentos del prestatario para detectar inconsistencias o indicios de manipulación mediante el uso de la IA.

Fase 5) Tasación de la propiedad. En esta fase tenemos las siguientes soluciones:

-Modelos de valoración automatizada (AVMs): Startups como HouseCanary y Clear Capital utilizan IA para analizar datos del mercado inmobiliario y generar tasaciones precisas en minutos.

-Integración con datos MLS: Los AVMs recopilan datos de servicios de listados múltiples (MLS) y registros públicos para proporcionar información integral sobre propiedades.

-Inspecciones virtuales: Empresas como Voxtur permiten a los tasadores realizar inspecciones virtuales mediante drones, imágenes de alta resolución y escaneos 3D.

-Análisis de propiedades basado en datos: Soluciones que ofrecen insights sobre tendencias locales, regulaciones de zonificación y datos comparables de propiedades para respaldar las tasaciones.

Ademas, incluyen datos sobre el estado de la propiedad, renovaciones y eficiencia energética para refinar las valoraciones.

-Blockchain para la verificación de propiedad: Garantiza la precisión de datos de titularidad y gravámenes, reduciendo riesgos relacionados con títulos.

-Plataformas integradas: Startups como SimpleNexus permiten la colaboración entre prestamistas, tasadores y prestatarios en tiempo real.

-Programación con IA: Herramientas que optimizan la programación de tasaciones conectando a prestamistas con tasadores disponibles en el área del prestatario.

Fase 6) Underwriting. En esta fase tenemos las siguientes soluciones:

-Sistemas automatizados de suscripción (AUS): Startups como Zest AI y Blend utilizan machine learning para evaluar datos de prestatarios, tomando decisiones automáticas o generando recomendaciones.

-Motores de reglas personalizables: Permiten a los prestamistas definir criterios específicos de suscripción, ajustando las evaluaciones de riesgo.

-Conexiones API: Herramientas como Plaid y Finicity extraen datos financieros del prestatario en tiempo real, eliminando recopilaciones manuales y reduciendo errores.

-Verificación de crédito e ingresos: Soluciones como Truework automatizan la verificación de empleo e ingresos, garantizando precisión y rapidez en el proceso de suscripción.

-Modelado avanzado de riesgos: Análisis predictivo: Los modelos predictivos evalúan la probabilidad de incumplimiento del prestatario basándose en una amplia gama de datos, incluidos datos crediticios alternativos.

-Simulaciones de escenarios: Las plataformas simulan múltiples escenarios para evaluar riesgos bajo condiciones de mercado variables, ayudando a los prestamistas a tomar decisiones informadas.

Fase 7) Aprobación del préstamo y desembolso del prestamo. En esta fase tenemos las siguientes soluciones:

-Automatización del proceso de desembolso: Desembolso instantáneo: (Plataformas como Finix y Viva permiten a los prestamistas desembolsar fondos al instante), Desembolsos a través de billeteras digitales: Startups como FinTech y Revolut ofrecen pagos rápidos a través de billeteras digitales, mejorando la experiencia del prestatario y reduciendo los costes operativos para el prestamista).

Plataformas de pago integradas: Empresas como LendKey han integrado sistemas de desembolso con soluciones de pago, permitiendo transferencias automáticas directamente a las cuentas bancarias de los prestatarios, con un proceso completamente digitalizado. Algunas plataformas permiten desembolsos fraccionados en función del cumplimiento de ciertos hitos o condiciones, como en préstamos para mejoras en la vivienda o proyectos empresariales.

-Verificación de identidad e integración KYC (Know Your Customer): Plataformas como Onfido y Jumio utilizan biometría y tecnologías de reconocimiento facial para verificar la identidad de los prestatarios en tiempo real. La automatización del proceso KYC asegura que todos los prestamistas estén cumpliendo con las regulaciones de la industria y evitando fraudes.

-Desembolsos basados en blockchain: Contratos inteligentes (Blockchain permite la automatización de los pagos mediante contratos inteligentes que liberan fondos bajo condiciones previamente definidas, garantizando transparencia y seguridad), Seguimiento de transacciones (Los sistemas basados en blockchain permiten realizar un seguimiento transparente de todos los desembolsos de crédito, reduciendo riesgos y aumentando la confianza).

-Optimización de la experiencia del prestatario: Plataformas como SoFi y LendingClub ofrecen una experiencia de usuario intuitiva y personalizada, proporcionando al prestatario detalles claros sobre el proceso de desembolso y tiempos estimados de transferencia.

Fase 8) Administración del préstamo. En esta fase las soluciones a destacar son:

-Monitoreo de crédito en tiempo real: Startups como Credit Karma y Experian ofrecen alertas en tiempo real sobre cambios en el scoring del prestatario, cambios en la deuda, y otros eventos financieros importantes. Estas Herramientas avanzadas de monitoreo permiten a los prestamistas identificar riesgos emergentes, como pagos atrasados o situaciones de sobreendeudamiento, antes de que se conviertan en problemas graves.

-Previsión de morosidad: Herramientas avanzadas pueden identificar clientes con alto riesgo de caer en morosidad, permitiendo a los prestamistas tomar medidas preventivas o ajustar las tasas de interés antes de que ocurra.

-Aplicaciones móviles y portales de cliente: Los prestatarios pueden acceder fácilmente a su historial de crédito, pagos pendientes, y recibir recomendaciones personalizadas sobre cómo mejorar su perfil crediticio, gracias a plataformas como Mint y Credit Sesame.

-Automatización del proceso de pago: Algunas startups permiten a los prestatarios seleccionar entre diferentes opciones de pago (mensualidades, pagos fraccionados), mejorando la experiencia y adaptándose a la capacidad financiera del prestatario.

-Cobro automatizado: Herramientas de gestión de cobros como TrueAccord automatizan todo el proceso, desde la gestión de pagos atrasados hasta la comunicación con el prestatario a través de canales como correos electrónicos, mensajes de texto y llamadas telefónicas.

-Modelos predictivos: Los prestamistas pueden predecir cuándo es probable que un prestatario no pague a tiempo y tomar medidas proactivas, como ofrecer reestructuración de deuda o soluciones de pago alternativas.

-Gamificación del proceso de pago: Startups como EarnUp permiten que los prestatarios se "gamifiquen" sus pagos, creando una experiencia atractiva y motivadora para cumplir con sus obligaciones.

Fase 9) Liquidación del Crédito. En esta fase encontramos soluciones como:

-Liquidación instantánea de deuda: Startups como Payoff y Upstart utilizan algoritmos para permitir pagos finales rápidos, resolviendo deudas más eficientemente.

-Gestión de la deuda final: Herramientas como Tally automatizan el proceso de liquidación de deuda, ajustando pagos según el saldo deudor en tiempo real.

Conclusión

Como vemos, el sector hipotecario tradicional está viviendo una auténtica revolución, adaptándose a las nuevas tecnologías, aprovechando la tecnología Blockchain y la IA para facilitar la experiencia de usuario, así como optimizando todo el proceso tanto para los prestamistas como los prestatarios.

E incluyo la palabra tradicional porque todo este post se basa en innovar las hipotecas que conocemos de toda la vida. Pero es muy posible que en esta misma década veamos un gran crecimiento de hipotecas on-chain, o lo que es lo mismo, en la Blockchain. Pero eso da para otro post muy largo, que publicaremos en el futuro.